Transforming Islamic Philanthropic Capital: Institutional Innovation and Urban Revitalisation in the Jamae Chulia Heritage Model, Singapore
oleh Hudzaifah Alyaman Adam, Warees Investments
Wakaf pada dasarnya merupakan penahanan aset pokok secara permanen, sementara manfaat atau hasilnya disalurkan kepada masyarakat. Secara historis, wakaf membiayai masjid, pendidikan, kesehatan, dan layanan publik. Namun di banyak kota modern Asia Tenggara, banyak aset wakaf bernilai tinggi tetapi kurang produktif: kaya aset, miskin likuiditas. Hambatan utamanya adalah keterbatasan modal pengembangan, minimnya keahlian properti pada pengelola wakaf, serta aturan yang membatasi optimalisasi aset.
Materi ini membandingkan tiga model pengembangan wakaf di kawasan. Malaysia mengembangkan jaringan wakaf korporasi dan kemitraan pengelolaan aset komersial. Indonesia memanfaatkan instrumen pasar modal syariah melalui Cash Waqf Linked Sukuk (CWLS) untuk mendukung pembiayaan sosial dan pembangunan. Sementara Singapura menonjol melalui sentralisasi tata kelola wakaf secara hukum di bawah MUIS serta pelaksanaan bisnis profesional oleh anak usahanya, Warees Investments.
Di Singapura, Administration of Muslim Law Act (AMLA) menjadikan MUIS sebagai regulator dan pemegang amanah atas lebih dari 150 aset wakaf, dengan nilai portofolio melampaui S$1 miliar per Desember 2025. AMLA juga mewajibkan audit tahunan atas pengelolaan wakaf. Sentralisasi ini memungkinkan MUIS melihat kinerja aset secara menyeluruh—hasil sewa, biaya pemeliharaan, cadangan, dan potensi pengembangan—sehingga pengambilan keputusan tidak lagi bersifat parsial per aset.
Kunci model Singapura adalah pemisahan peran. MUIS berfokus pada regulasi, kepatuhan syariah, kebijakan, dan perlindungan kepentingan penerima manfaat. Warees Investments dan mitra profesional menjalankan pengembangan properti, manajemen aset, serta analisis kelayakan bisnis. Sementara komunitas, kelompok pelestari warisan, dan otoritas kota dilibatkan agar pengembangan tetap selaras dengan nilai sosial, konservasi, dan kebutuhan masyarakat. Persetujuan proyek ditinjau dari tiga sisi: kesesuaian syariah, perlindungan aset wakaf secara permanen, dan kelayakan komersial.
Studi kasus utama adalah Waqf Jamae, yang memiliki sepuluh ruko di kawasan konservasi Chinatown, Singapura. Pendapatan asetnya menopang Masjid Jamae Chulia, Masjid Al-Abrar, dan Nagore Dargah Heritage Centre. Tantangannya adalah adanya lahan kosong dan sejumlah ruko yang belum optimal karena kekurangan pendanaan dan ketatnya aturan konservasi kawasan.
Melalui studi kelayakan tahun 2018, dipilih konsep managed residences atau hunian berlayanan dengan fasilitas bersama, ritel, dan F&B di lantai dasar. Konsep ini dinilai sesuai dengan tren hunian bersama dan permintaan wisatawan maupun pekerja profesional, meskipun biaya investasinya tinggi dan perlu menyesuaikan ketentuan parkir serta konservasi.
Proyek sekitar S$30 juta tersebut dibiayai tanpa pinjaman eksternal melalui Joint Development Agreement (JDA). Dana berasal dari wakaf tunai sebesar S$20 juta, Warees Investments S$8 juta, serta Waqf Jamae yang menyertakan tanah, empat ruko, dan S$2 juta tunai. Struktur ini mempertemukan wakaf tunai yang membutuhkan imbal hasil dengan wakaf tanah yang memiliki aset kuat tetapi kekurangan modal pembangunan.
Skema pembagian hasilnya dirancang tidak simetris tetapi adil. Mitra penyetor dana memperoleh porsi pendapatan lebih besar pada masa awal untuk memulihkan modal mereka. Sebaliknya, Waqf Jamae memperoleh porsi yang terus meningkat seiring aset menghasilkan nilai. Setelah masa operasi 30 tahun berakhir, aset kembali sepenuhnya kepada Waqf Jamae dalam kondisi telah berkembang, bebas utang, dan berpotensi memberi hasil berkelanjutan.
Proyek tersebut diwujudkan dalam lyf Chinatown Singapore di 25 Mosque Street, yang dibuka pada 3 Juli 2026. Properti ini memiliki luas lantai bruto 3.394 m², 90 unit akomodasi, dan sembilan kategori kamar. Tidak hanya menghasilkan pendapatan, proyek juga menghubungkan pengalaman hunian modern dengan pelestarian warisan melalui kegiatan seperti tur budaya lokal yang terkait dengan Masjid Jamae Chulia dan Nagore Dargah.
Dari sisi mitigasi risiko, operator dipilih melalui tender dan uji tuntas keuangan serta reputasi. Ascott International Management ditunjuk karena telah memiliki rekam jejak pada proyek sejenis. Struktur akad menggabungkan musyarakah pada sisi kepemilikan/investasi dan ijarah pada sisi pengelolaan. Biaya insentif operator dibuat berbasis kinerja, sehingga operator hanya memperoleh insentif lebih besar ketika keuntungan aset meningkat. Selain itu, terdapat jaminan korporasi dari perusahaan induk operator untuk memperkuat kepastian pendapatan.
Pelajaran penting bagi pemerhati wakaf adalah:
Wakaf tidak harus stagnan hanya karena bersifat abadi; aset pokok dapat tetap dijaga sambil dikelola secara produktif.
Tata kelola yang kuat, data portofolio terpadu, dan audit rutin menjadi fondasi optimalisasi aset wakaf.
Peran nazhir/regulator sebaiknya dibedakan dari fungsi bisnis dan pengembangan profesional.
Wakaf tunai dapat menjadi sumber ekuitas bagi aset wakaf tanah atau bangunan yang belum produktif.
Pengembangan komersial tidak bertentangan dengan misi wakaf apabila hasilnya memperkuat layanan sosial, keagamaan, dan pelestarian warisan.
Skema investasi perlu menjaga tiga hal sekaligus: keabadian aset wakaf, kepatuhan syariah, dan pembagian risiko serta manfaat yang proporsional.
Intinya, model Jamae Chulia menunjukkan bahwa wakaf dapat menjadi modal filantropi yang aktif—mendorong revitalisasi kota, menjaga warisan Islam, dan menciptakan ketahanan ekonomi jangka panjang.
